朱瑞熙：《朱瑞熙文集（全八册）》第六册 学术论文

上海古籍出版社，2020年

宋代土地价格研究

笔者在四十多年前，一度对宋代的土地价格问题感到兴趣，收集了较多资料，其中有正史、笔记、金石碑刻、地契、地方志、文集等，并于1963年11月制作了《宋代土地价格一览表》和《南宋地价参考资料表》。后一表主要列举南宋的土地价格及该田的地租数，藉以探讨土地价格和地租两者之间的关系，包括每亩土地的具体价格和地租数，每亩土地的价格应折算成多少年的地租数，土地的售价与典价究竟有多大的区别。带着这些问题，总感到已经掌握的资料还不够充足，期待着考古学界发表更多的有关买地券、地契的报道，也希望自己以后发掘更加丰富的资料，因此一搁就是四十年有余。1987年2月，漆侠先生出版了《宋代经济史》一书，该书第九章《宋代地租形态及其演变——兼论地价及其与地租的关系》之五《宋代的土地买卖以及地价与地租之间的关系》，其中专门探讨宋代的地价及其与地租的关系。漆先生制作了宋代地价的表格，据此进行论述，提出了一些精辟的见解，诸如宋代土地买卖在全国范围内广泛进行，两浙路土地买卖的情况具有突出的意义，两宋地价不断增长，各地地价差别很大，地租决定地价，等等。不足之处，一是所掌握的资料不够充分；二是对所引用的资料判定的时间有一些失误；三是计算的地价不尽准确；四是引用的资料出现较多的错字；五是尚有一些问题没有进一步论述。为此，笔者试图在漆先生的基础上作更深入的研究。不当之处，敬请专家学者教正。

一、北宋时期的土地价格

宋太祖、太宗、真宗三朝的土地价格的正式资料极少。现在能够看到的宋太祖开宝八年（975年）三月或者九年三月的《郑丑挞卖宅舍契》（北图生二五背）和宋太宗太平兴国七年（982年）的《吕住盈阿鸾卖地契》、《吕住盈等卖宅舍契》（S.1398），以及太平兴国九年四月的《马保定卖宅舍契》（S.3835V）^{[1]，是发生在沙州（治今甘肃敦煌西）莫高乡、慈惠乡和赤心乡的四份民间宅舍买卖的文书。虽然沙州始终没有纳入宋朝的版图，但在西夏建国以前，宋朝对当地的影响是显而易见的。这反映在当地使用了宋朝的“正朔”，在宅舍买卖契约上开头就写明“大宋开宝八年……莫高乡百姓”某某，或在契书中间写清“太平兴国七年……赤心乡百姓”某某。因此，笔者以为，这三份契书从一个侧面如实记录了北宋初年民间土地买卖的手续和土地价格。以下用《郑丑挞卖宅舍契》为例：}

大宋开宝八年岁次丙子三月一日立契，莫高乡百姓郑丑挞，伏缘家内贫乏，债乏/深计，无许方求。今遂口分地舍出卖与/慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕贰斗五升。准地皮尺数，算著舍价/物贰拾玖硕五㪷陆升九合五圭，干湿各半。其捨（舍）及当日交相分付讫。

据陈炳应先生对此契的研究，丙子年实际为开宝九年，开宝八年的“岁次”应为乙亥，“这是书契者的笔误”；同时，指出莫高等是乡名^{[2]。此契前一部分还详述郑丑挞卖宅的方位及宅基面积。据此可知，郑丑挞卖宅以地基尺数为准，每尺值米2.25硕，共29.569硕。再以《吕住盈阿鸾卖地契》为例：}

于时太平兴国七年壬午岁二月廿日，立契赤心阿鸾二人，家内欠少，债负深广，无物填还，今与都头令孤崇清，断作地价每亩壹拾贰硕，通

此契前一部分还提到所卖地“共四亩”，可见总共卖了米48硕。

宋太宗淳化元年（990年）九月，左司谏、知制诰王禹偁《李氏园亭记》说：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，其来旧矣。”^{[3]王禹偁没有给我们留下当时具体的土地价格，只是笼统地提到开封府作为京城，地价昂贵，可谓寸土寸金。}

从宋仁宗朝起，有关土地价格的记载逐渐增多，且记录下一些具体的数字。李焘《续资治通鉴长编》宋仁宗天圣元年（1023年）六月戊申记载：

河南府言：“永定陵占民田四十八顷，凡估钱七十万。”上曰：“营奉先帝陵寝而偿民田直，可拘以常制耶？”特给百万[4]。

永定陵（在今河南巩义）是安葬宋真宗遗体的陵墓。河南府征用百姓的田地48顷，估价为700贯文（铜钱）。平均每亩田地为145.8文。可能宋仁宗觉得河南府补偿给杜家的田地价钱太少了，所以不拘“常制”，大笔一挥，特批1000贯文。于是每亩田价提高到平均208.3文。漆侠先生《宋代经济史》第382页也据此统计此年永定陵的地价（亩）为146-208文。不过，据笔者考证，《长编》此处所载“民田四十八顷”有误。据《宋会要辑稿》礼29之32，真宗天圣元年六月十五日记载：

河南府言：“永定陵占故杜彦珪田十八顷，凡估钱七十万。”诏特给百万[5]。

表明河南府征用已故武将杜彦珪家的田地为18顷。《长编》点校本在六月戊申条下出了异同校，指出：

“四十八顷”，宋本、宋撮要本、阁本均作“十八顷”[6]。

笔者以为，《长编》的宋本、宋撮要本和文津阁本及《会要》皆记载为18顷是可信的，而《长编》点校本沿用清光绪七年（1881年）浙江书局刊本记载的48顷是不可靠的。因此，永定陵征用的这批田地，真正的价格为每亩389-556文。

宋仁宗天圣四年（1026年），杭州的每亩田价为600多文。夏竦《赐杭州灵隐山景德灵隐寺常住田记》记载刘太后：

乃赐直百万，市田二十五亩以施之。岁输旧赋，天下之为公也；永充净供，福田之无极也。……时天圣四年岁次析木，仲夏望日，谨记[7]。

据此计算，杭州灵隐寺受赐的田每亩达40贯文。这一田价显然过高，不符合实际。《宋代经济史》第382页引《淳祐临安志》（辑逸）卷2，提出此次“市田”数实为十五顷，所以平均每亩为666文；黄敏枝教授也引用此书和《灵隐寺志》，提出天圣三年（1025年）“李太后赐脂粉钱九千五十四贯”，“收买杭州钱塘县山林田十五顷及盐官县思亭乡水田十顷，秀州崇德县积善乡水田十顷”^{[8]。据《武林灵隐寺志》卷5《檀越上》（《四库全书存目丛书•史部》245册，齐鲁书社1996年版，第3页上）记载：“仁宗天圣三年皇太后赐脂粉钱九千五十四贯。”此处“皇太后”应是真宗皇后刘氏，并非仁宗的生母李宸妃，天圣三年李正“从守”真宗的陵墓永定陵，直至明道二年（1033年）四月才追尊为皇太后。同时，夏竦说是以“百万”文（铜钱）“市田”，与《灵隐寺志》载以“九千五十四贯”即九百零五万文“收买”，相差近九倍。再者，《灵隐寺志》卷2《梵宇》（同上，第12页下）载，天圣三年皇太后“赐钱买田数”为“收买杭州钱唐（塘）县山林田土五顷”、“盐官县思亭乡水田一千顷”、“秀州崇德县积善乡水田一千顷，并免秋粮、夏税”。笔者以为，思亭、积善二乡不大可能垦田面积各达一千顷之巨，“一千顷”极可能是“一十顷”之误。所以，三笔田地实际总共为二十五顷。另外，夏竦说“赐直百万”，似比《灵隐寺志》载“赐脂粉钱”九千五十四贯更可靠一些。所以，不妨依照以一千贯文铜钱购买杭州三处田地二十五顷计算，每亩田地平均为400文铜钱。不过，其中有些属于推理，尚待进一步证实。这里，仍暂以《宋代经济史》的考证为准。}

天圣四年六月，宋朝准备出售福州的官庄，派屯田员外郎辛惟庆前往福州调查。辛惟庆回朝后奏申：

臣与本州体量，闽侯管十二县，共管官庄一百四……按见耕种熟田千三百七十五顷，共估钱三十五万贯，已牒福州出卖，送纳见钱，或金、银依价折纳。

由此计算，官府出售福州官庄尚有人耕种的熟田，平均每亩为2545文。不过，朝廷经过研究，决定命令三司“据估到钱，三分减一分”^{[9]，这意味着田价又降了三分之一，于是实际每亩售价平均为1696.6文。《宋代经济史》第382页将此田定为“2-2.5贯”，其中2贯文不知依何为据。}

天圣十年（1032年）八月，并州（治今山西太原）的一块买地券，记载了墓主的家属购买这块墓地的情况：

大宋天圣十年岁次壬申，八月庚子朔，二十一日庚申，并州右厢开食店王信迁奉上代父母，于阳曲县武台乡盈村税户白千处，立契买到地一亩二分，置围两座，各长十一步，各阔九步，准作价钱九贯文，折计阴司钱九万九千九百九十贯……卖地主白千，男白诚[10]。

宋代一般买地券沿袭前朝的习俗，在券上书写墓地的价格时往往只说：“今用钱九万九千九百九十贯文”，或“使用黄铜钱九万九千九百九十九贯九文”等。周密说：

今人造墓，必用买地券，以梓木为之，朱书云：“用钱九万九千九百九十九文，买到某地”云云。此村巫风俗如此，殊为可笑[11]。

这里的“用钱”数字当然不可能是真正的实数，而是当时的一个俗套。但天圣十年并州王信的买地券不仅写明所购墓地的面积（1.2亩），而且写明所花“价钱九贯文”，笔者觉得这两个数字不象是虚数。所以，依此计算，这块墓地的价格是每亩7500文。

明道二年（1033年）八月，并州的另一块买地券，也记录了墓主的家属购买这块墓地的情况：

明道贰年岁次癸酉，十月癸巳朔，八日庚子，陶美迁奉三世者主，在并州左第一厢大铁炉为活，买到阳曲县武台乡孟村百姓刘密地贰亩，准作价钱壹拾贰贯伍百文（市陌）。其地阳间并无差税，阴司东王公、西王母处，折钱九万九千九百九十九贯九文……[12]

这里更写清这块墓地在“阳间”为12贯500文（市陌），“阴司”为99999贯9文。市陌的“市”原写作“帀”，据韩国学者李圭甲《高丽大藏经异体字典》“市”的异体字中有“帀”字^{[13]。宋代的市陌，一般就是“省陌”。《永乐大典》卷22180引高晦叟《珍席放谈》记载唐末、五代的减陌现象后说：“今则凡官私出入，悉用七十七陌，谓之省陌者是已。”[14]吴自牧《梦粱录》卷13指出：“元都市钱陌用七十七陌，近来（案：即南宋末）民间减作五十陌行市通使。”[15]可见市陌一般就是七十七陌。由此计算，这块墓地的价格是每亩6250文（市陌），实际为4812.5文（足陌）。}

以上并州两块买地券的每亩平均价格达4812.5文或7500文，显然比别的地区要高，甚至比稍后的两浙路的田价还高，其中究竟是什么原因导致这一现象，有待进一步探讨。

庆历八年（1048年），知明州鄞县王安石《上运使孙司谏书》说：

鄞于州为大邑，某为县于此两年，见所谓大户者，其田多不过百亩，少者至不满百亩。百亩之直，为钱百千，其尤良田，乃直二百千而已[16]。

显示这时明州鄞县的良田每亩2000文，一般田每亩1000文。

嘉祐五年（1060年）前后，河东路提点刑狱程师孟曾经在本路绛州正平县兴建水利田，后来程师孟追记此事说：

臣昔提点河东刑狱兼河渠事，本路……买地开渠，淤濬田五百余顷……近闻南董村田亩，旧直三、两千，所收谷五、七斗。自灌淤后，其直三倍，所收至三、两石[17]。

表明绛州正平县在嘉祐五年以前，每亩田仅值2000—3000文；嘉祐五年开渠淤田后，田价直线上升，每亩田上涨三倍，达每亩6000—9000文。据研究，从宋仁宗庆历初起，河东路发行铁钱，与铜钱兼行。嘉祐五年前后，河东路依旧流通铁钱。正平县的淤田价格高达6000—9000文，远超过稍后的两浙地区，不能不使人怀疑这一价格是否用铁钱计算，但现在限于记载简单，无法辨清^[18]。

嘉祐七年（1062年），两浙路的秀州（治今浙江嘉兴）州学购进一笔田产，据谈钥《嘉泰吴兴志》卷11刘度《赡学田记》记载：

嘉祐七年，知州事鲍轲闻秀州松阳泾有民讼田，连年不决者，官将两夺之。乃贻书恳转运使，贷钱六十万得之，计七顷一十九亩有奇。是岁秋成，得租米三百二石。田当沃壤，无旱潦患[19]。

知秀州鲍轲购进的这批学田，是属于土质肥沃的上等田，他出的价钱平均每亩仅834.5文，每亩平均收租米0.42石。

宋英宗治平末，永兴军（治今陕西西安）社会经济繁荣，市场上物资丰富，价格便宜。邵伯温《题贾炎家传后》说：

治平之末，长安钱多物贱，米、麦斗不过百钱，粟、豆半之。猪、羊肉三四十钱一斤。鱼、稻如江乡，四方百物皆有。上田亩不过二千，官员所携路费，皆一色铜钱[20]。

说明这时永兴军的上等田最高也不过2000文。从邵伯温前后的文意，这一田价只可能用铜钱计算。

宋神宗熙宁五年（1072年），新法派在京东、京西推广淤田法，以将“咸卤之地”变成膏腴良田。是年二月，知都水监丞公事侯叔献等上言：

见淤官田，今定赤淤地每亩价三贯至二贯五百，花淤地价二贯五百至二贯。见有七十余户，乞依定价承买，欲作三年限输纳，仍于次年起税[21]。

这显示官方定价赤淤地为每亩2500文至3000文，花淤地为每亩2000文至2500文，这些都属于官田出售的价钱。《宋代经济史》第382页在引述《长编》此条为材料来源时，又以《宋会要辑稿》食货7之30的一条记载为依据，但事实上这条记载的时间为熙宁九年八月二十四日，上言者是权判都水监程师孟，所言内容只是追叙以前即宋仁宗嘉祐五年在绛州淤田的情况，并非神宗熙宁五年推广淤田法的情景。不过，《会要》这条材料透露了一个消息，即新法派首先在京东、京西两地推行淤地法。

熙宁五年，朝廷讨论如何由官府“于近里汉界熟户部内买地”，以安置陕西沿边归附的少数族部族问题。宰臣王安石说：

向来只用二千贯买地，一顷才十贯余，宜其不好[22]。

说明陕西沿边地价较低，每亩平均100多文，这当然不是上等田的田价。

熙宁八年(1075年)，参知政事吕惠卿在朝廷研究两浙兴修水利时提出：

修堤岸极是好事，……苏州，臣等皆有田在彼，一贯钱典得一亩，岁收米四五至六斗。然常有拖欠，……[23]

说明这时苏州田的典价为每亩1000文，每亩收取田租四斗至六斗不等。

宋哲宗元祐五年(1090年)稍前，京东西路郓州(今山东东平)州学购置一批学田。尹迁《郓州州学新田记》说：

先是汶水之阳，东山之下，有美田亩一金，宜桑柘麻麦，官与大豪，而薄其赋，……

元祐元年(1086年)滕元发知郓州后，便想方设法将这批田拨给州学，达2500多亩，租给农民耕种，年收钱1000贯文^{[24]。说明在滕元发任知州前，郓州的上等田亩值一金。}

绍圣元年（1094年），成都府良田亩值千金。知成都府王觌为解决居民墓田困难，检查被人侵耕的官田。《宋史•王觌传》记载：

绍圣初，以宝文阁直学士知成都府。蜀地膏腴，亩千金，无闲田以葬，觌索侵耕官地，表为墓田[25]。

从中透露成都府膏腴之田每亩值千金。

以上郓州“美田”亩值一金，而此处成都府“膏腴”则亩值千金，何以两者的价格相差一千倍？据龚鼎臣记载，宋代的“金”作为货币计算单位之一，是这样规定的：

世俗谓一钱为金，百金为一锾，与古甚异[26]。

依此计算，成都府的“膏腴”亩值1000文，但郓州的“美田”仅值一文，显然郓州的记载有误，否则郓州的习俗对“金”字另有解释。

宋徽宗大观元年（1107年），尚书省在“检会”养马法时说：

以今陕西土田中价计之，每顷可直五百余贯……[27]

清楚说明此时陕西的中等田每亩值5000多文。

北宋土地价格表

二、南宋前期和中期的土地价格

南宋时期有关土地价格的记载逐渐增多，尤其珍贵的是一些金石碑刻资料和地契。

宋高宗建炎(1127-1130年)间，淮南西路寿春府(治今安徽凤台)等地百姓被该路提刑司下令缴纳驻军的军饷，于是官员张守撰《论淮西科率札子》申报朝廷表示异议：

臣窃闻淮西提刑司，缘寿春府霍丘县屯驻高武略人马，公行文移于寿春府，庐、光、濠州，每人户家业钱一千贯，逐人月纳钱一贯、米一石，前去霍丘县送纳。……臣契勘，今之家业及千缗者，仅有百亩之田，税、役之外，十口之家，未必糊口 ……[28]

张守提及一百亩田的“家业钱”为一千贯，这样，每一亩的家业钱为十贯文。家业钱与土地价格两者有什么关系，家业钱是否就是土地价格呢？笔者以为，家业钱又称“家业物力”^{[29]。在城镇中，质库、坊廊、停塌、店铺、租牛、赁船等六种都“估纽家业”[30]；在乡村中，家业钱主要是“田亩物力”即“田产物力”或“亩头物力”[31]。据记载，这一“物力”数一般以土地买卖时所定价钱为准。绍兴六年(1136年)十二月十八日，臣僚言：}

州县推排人户，于造簿之时，宜得其实。若产去税存者，根究受产之家，据数摊理；以契内价贯为物力者，取见出产之家苗税都数，参酌均定，则不得而欺矣[32]。

由此可知，乡村中家业钱一般就是土地的价格，所以，淮南西路的田产，平均每亩值10000文。《宋代经济史》第382页将张守此札定为“宋高宗绍兴年间”，不甚准确。其实，张守建炎初年任御史中丞，绍兴十五年（1145年）正月病死，而此札中说到“又况淮西数州，皆遭丁进及群盗经过，民力已乏，而重困之”，寿春卒丁进在建炎元年曾率众接受宋朝招安，次年九月“复反，率众寇淮西”，三年二月被杀[33]。说明这一土地价格比较准确的时间应在建炎年间，最迟至绍兴初年。

绍兴十年（1140年），杜莘老进士及第，授梁山军（治今重庆梁平）军学教授。据《杜御史莘老行状》记载：

隶业者随其材分，皆有得。乃合而言曰：学廪不继，居无以久，愿输家余，为之缗二千二百有奇。公乃市田六百亩……[34]

证明绍兴十年或稍后时间梁山军的田亩平均为3666文。《宋代经济史》第382页将梁山军学购进一笔学田定为“宋孝宗隆兴、乾道间”，其实杜莘老死于隆兴二年（1164年），不可能迟至乾道（1165-1173年）间还在世上活动。

绍兴十二年（1142年）十一月，为安葬宋徽宗及其母宋哲宗孟皇后棺木，知绍兴府楼炤上奏：

奉诏打量攒宫，用过人户山地，共计二百一十九亩五十七步。除数内五十七步（亩）三角一十三步，……先支还价钱，每亩三贯五伯文足。其余一百六十一亩一角四十四步……每亩计作一十贯五伯文足[35]。

说明官府购进绍兴府山地的价格是每亩3500文和10500文，后者显然是官府开出的优惠价。

绍兴二十八年（1158页），建康府学添置了一大笔学田，据记载：

至绍兴二十八年，以秦申王所送钱一万贯，续置到田一千八百九十亩[36]。

秦申王就是秦桧，不过秦桧在绍兴二十五年已经寿终正寝，何以在死后几年还能捐款为建康府学买田呢？估计是秦桧生前捐款，建康府学陆续联系购田，直至绍兴二十八年才将10000贯用尽。由此确定建康府学购置的田产每亩平均为5291文。《宋代经济史》第382页将此地价定为“5.34贯”，略有差错；所引《景定建康志》卷28应为《增学计》，而误作《增学记》。

绍兴三十年（1160年），江南西路吉州（治今江西吉安）出售官田，其中有已经有人承佃和无人承佃两种，售价也有区别。据李心传《建炎以来系年要录》绍兴三十年四月记载：

左朝散郎、江南西路提点刑狱公事黄应南言：奉诏覆视吉州应卖官田三千六百五十余顷，计直一百三十八万余缗。内已有人承佃一千三百七十顷，计直三十一万缗，乞减价直三分。无人承佃荒田、山林、陂泽二千三百四十一顷，计直六十万余缗，乞别行估定[37]。

朝廷采纳了黄应南的售田方案。由此可见吉州出售官田，原来每亩定价平均为3780文。其中尚未有人承佃的荒田、山林和陂泽每亩定价平均为2563文。已经有人承佃的官田每亩定价平均为2263文；如果出售时还优惠减价三分，则每亩平均为1584文。此间前、后几个数字即后面的已佃和未佃田地总数及其拟售的价钱总数，与前面的“应卖官田”及其拟售的价钱总钱有较大的误差。之所以出现误差，是因为“应卖官田”及其拟售的价钱总数，并非黄应南调查统计的结果，而是他在绍兴二十九年十月受命去吉州核实的数字。据李心传同上书卷183另一则记载：

先是，户部员外郎魏安行自吉州召还，言本州官田，当卖者计直一百三十八万余缗。而（提举江西常平王）傅覈实，以为可卖者二十二万缗而已。朝廷疑其高下辽绝，故有是命，仍令提刑司看详以闻[38]。

可见按照魏安行原先申报的数字，吉州出售官田每亩平均达3780文，而后来经黄应南调査核实，两种田土每亩平均为2412文。《宋代经济史》第382页将这批官田每亩售价定为“2.25贯”，不尽准确。

宋孝宗隆兴元年（1163年），常州无锡县也准备出售官田，前后出现两种价格。《会要》记载：

隆兴元年十一月十五日，户部言：昨上封者乞卖常州无锡县省田四十万亩，每亩直钱一十五千。得旨，委两浙漕臣亲相度。今据申到，止有十六万六千余亩，每亩价直二贯。若许人承佃，岁得上供省苗近四万石……乞将上件田住卖[39]。

朝廷采纳了户部的建议，决定停售。从中可以看出，无锡县官田的售价一般为每亩2000文。

隆兴二年九月，刑部侍郎吴芾向朝廷要求废绍兴府鉴湖周围的低田，还田为湖。他说：

（鉴湖周围）今尚有低田二万余亩，本亦湖也，百姓交佃，亩直才两三缗。欲官给其半，尽废其田，去其租[40]。

衡量利弊，退田为湖，而这批湖田本来每亩值2000文到3000文。

乾道二年（1166年），户部侍郎曾怀提议出售江南西路的营田。他说：

江西路营田四千余顷，已佃一千九百余顷，租钱五万五百余贯。若出卖，可得六万五千余贯。

朝廷即命曾怀等“提领出卖”^{[41]。这批营田的售价每亩平均仅163文。}

乾道三年，苏州灵岩山显亲崇报福院由住持佛慧大师牵头购置一批土地，据《前住当山广照和尚忌辰追修公据》记载：

堂头佛慧卿和尚……共揍(凑)前项米、钱计六百贯文足，添置柴荡五百亩在昆山□□□，永入本院为业……[42]

说明昆山县这批柴荡每亩平均为1200文，该公据还提到这600贯文中，有330贯是用110石米“转变现钱”，即售出得来的。可见这时苏州的米价每斗为300文。

乾道八年(1172年)，马军司李显忠要求在临安府(今浙江杭州〉修建都教场，所需土地由官府出钱购买。据记载：

马军司李显忠乞兑换民田充都教场，有司申民间不愿，欲每亩支钱五贯文收买[43]。

由于“民间不愿”出让己田，因此李显忠开价较高，即每亩5000文。

淳熙元年(1174年)，朝廷下令限制荆湖北路出售官田，原因是该路安抚使曾逮上疏反对出卖营田。曾逮说：

营田不可出卖，利害尤明。盖一顷岁收谷八十余硕，若出卖，价钱止五十缗，不可以五十缗目前之利，而失八十斛每岁之入[44]。

这批营田的售价每亩仅500文，应该肯定这是低价销售，而这批田每亩每年平均收租米0.8斛。

从乾道九年（1173年）起，江西转运副使芮烨等三名官员，陆续捐钱为本路转运司养济院购买田产。据淳熙十年（1183年）朱熹撰《江西运司养济院记》记载：

盖三公所捐，皆四方之聘币不以入于家者，合之为钱三百七十万。所买三墅，为田千有一百十一亩，岁入租为谷九百八十三斛有奇。……又市钟陵、灌城两墅之田七十亩，岁收谷三百余斛、钱五万有奇，以充入之[45]。

五墅之田平均每亩价为3175文。江南西路转运司的治所设在隆兴府（今江西南昌），应该说这是此时隆兴府的田价。

淳熙十三年（1186年），有一名官员为湖州（今属浙江）道场山购置一批寺田。袁说友《陈氏舍田道场山记》载：

湖州道场山，聚众万指……淳熙丙午，有保义郎、新监行在丰储西仓陈泌者， 施钱逾百万，市田百亩于路村……[46]

湖州这批寺田平均每亩达10000文。

淳熙十五年（1188年）前，官员徐诩捐巨款，为成都府添置学田。据杨万里所撰《朝议大夫直徽猷阁江东运判徐公（诩）墓志铭》载：

又改成都府路转运判官……公所至政，必先学校。去西路日，尽捐公钱七千余缗，市田一百六十亩，以廪成都之府学[47]。

说明成都府这时的田价平均每亩43750文。由于这一田价之高十分离奇，所以笔者怀疑为铁钱。《宋代经济史》第383页也有这一看法，不过把时间定在“宋理宗绍定（1228-1233年）年间”，显然有误，因为徐诩早已在四十多年前即淳熙十五年（1188年）二月病死。

宋光宗绍熙二年（1191年）至五年，明州定海县（今浙江宁波市东北旧镇海）共七个乡，其中清泉两乡土地贫瘠，田价很低；另外五乡则土地肥沃，田价较高。据陈造《与诸司乞减清泉两乡苗税书》载：

（清泉）两乡东西六十里，南北约三十里，地平无水，故无泉源之润。咸潮之所沾浸，故斥卤瘠埆。势中高四下，故水泄不蓄。水利无策可讲，故十日不雨，则蹙额相吊；两旬不雨，则秋收绝望。……目今五乡之田，卖买之价，亩不下二十千或三十千，而清泉之地，佳者两千，次一千，又其次举以予人，唾去不受也[48]。

说明定海县各乡的田价相距甚大，上等田每亩20000文，或高达30000文；下等田则每亩1000文，或2000文。

绍熙三年（1192年），秀州（今浙江嘉兴）州学学田中原有一批柴荡，共500多亩，被朝廷命令出售。据绍熙四年九月尚朴撰《府学承置柴荡记》载：

麟瑞乡柴荡，秀学之旧物也。淳熙四载，显谟吕公典是邦，给佃于学，以助都养，计五百余亩，隶嘉兴，……去岁有旨粥官产……复令官估，畮钱七百。贪民挟多资，志于必得，增畮钱三千三百一十有一[49]。

经过一番周折后，这些柴荡仍归给秀州州学。从中可见秀州嘉兴县麟瑞乡的柴荡，官府最初出售价每亩仅700文，而“贪民”竟抬价至每亩3311文。《宋代经济史》第383页将这些柴荡的最高价写成“3711文”，误。

顺便提及，《宋代经济史》第383页认为“宋光宗绍熙年间”漳州龙岩地价每亩3.3贯。但据查，其“材料来源”《朱文公文集》卷79《漳州龙岩县学记》中，并没有有关地价的内容，而且朱熹撰此记在淳熙十年（1183年）二月，较绍熙年间要早十年左右。

宋宁宗庆元元年（1195年）至嘉泰二年（1202年），王楙撰成《野客丛书》，卷10提到：

《费凤碑》曰：“祖业良田，亩直一金。”按汉金一斤，为钱十千，是知汉田每亩十千，与今大率相似。仆观三十年前，有司留意征理，所在多为良田，大家争售，至倍其直。而迩年以来，有司狃于姑息，所在习顽为风，举向来膏腴之土，损半直以求售，往往莫敢乡迩。世态为之一变，甚可叹也[50]。

据此书《小序》，作者为长洲人，所以大致可判定此时平江府长洲县的田价每亩为10000文。

嘉泰三年（1203年），隆庆府梓潼县（今属四川）也有官员捐置学田。据是年四月范于进撰《魏城徐邑侯捐置学田记》记载：

于是樽节浮费，得钱一千九百缗，买中田一顷，而置之学，岁籍其入[51]。

可见梓潼县的中等田每亩平均为19000文。由于这一价格偏高，怀疑是用铁钱计算的。

开禧二年（1206年）十月，平江府学为陆续典买到的一批学田刻石立碑，碑名《吴学续置田记一》其中比较明确记录田价、卖主、田亩方位、典买时间的有以下四契：

一契，嘉泰四年七月内，用钱一千九百单八贯五百五十文（九十九陌），买到……苗田共一十七段，计一百三十六亩三角一十四步。……已上田共上租米一百二十三硕一㪷。

一契，嘉泰四年七月内，用钱一千六十三贯三百七十五文（九十九陌），买到……苗田计八十六亩五十六步八分四厘。……已上田共上租米七十七硕九㪷六升（系一百三十合㪷）。

一契，嘉泰四年七月初三日，用钱九百七十五贯二百四十文（九十九陌），买到……田地计一百二十三亩一角一十四步六分一厘，共上租米八十一硕二㪷七升。

一契，嘉泰四年七月内，用钱一百一十九贯文（九十九陌），买到……苗田二段，计有七亩一角，上租米七硕[52]。

依据以上四契的田亩、田价和租米总数，可以计算出各契的每亩平均价格及其每年缴纳的租米数：第一契为13954文、0.899石；第二契为12330文、0.904石；第三契为7909文、0.659石；第四契为16413文、0.965石。

嘉泰（1201-1204年）间，湖州乡村的耕地几乎都是良田，自然价格不低。谈钥说：

今郡境东南乡分，延袤百里，田旧有围，塍岸岁修崇固，悉为上腴，亩直十金[53]。

每亩平均“十金”，与淳熙十三年湖州的田价十贯相比，估计是同一回事，即此时湖州上等田每亩仍为10000文。

开禧元年（1205年）六月、七月、九月和二年五月，平江府学又陆续典买到四契田地。据《吴学续置田记二》碑刻记载：

一契，开禧元年六月内，用钱四百六十九贯七百文（九十九陌），买到……苗田共三十六亩三角三十三步，每年租户……共纳租米三十二硕八㪷五升（系一百三十合㪷）。

一契，七月内，用钱八百六十五贯六百五十文（九十九陌），买到……田五十六亩四十八步，每年租户……共纳租米六十硕一豆㪷（系一百三十合㪷）。

一契，九月内，用钱三百三十四贯三百二十文（九十九陌），买到……田共三十四亩一角四十五步，每年租户……共纳租米二十七硕八㪷六升（系一百三十合㪷）。

一契，开禧二年五月内，用钱二百四十贯九百二十文（九十九陌），典到……苗田二十二亩一角一十九步半，共上租米三十七硕一升……本宅节次优润租，减退租额六硕四㪷六升，……今实计租额三十硕五㪷五升（系一百三十合㪷）。

一契，开禧二年五月内，用钱三十一贯二百文（九十九陌），置到……苗田八亩二百三十一步，计上租米五硕五㪷（系一百三十合㪷）[54]。

依据以上四契的田亩、田价和租米总数，前三契的每亩买卖价格及其每年租米数如下：第一契为12732文、0.89石；第二契为15408文、1.069石；第三契为9706文、0.811石；第四契为典价，每亩为10798文、1.368石。以上各契田价皆用九十九陌，租米前三契用一百三十合斗。

嘉定七年（1214年），出于兴修水利的需要，庆元府鄞县（今浙江宁波）购买一批田地。据提刑程覃札子记载：

合置田一千亩，每亩常熟价直三十二贯（官会），计钱三万二千贯，每岁得谷二千四百余石[55]。

显然，上等田每亩平均价达32000文（会子），每年收租谷2.4石多（折合米1.2石多）。《宋代经济史》第383页将此条定为宋孝宗淳熙四年，误。

同一年，程覃又一次在鄞县兴修水利。据记载：

嘉定七年，提刑程覃摄守，谓奔湍流沙，沙壅水滞，乃势之常，岁不一浚治之，厥后用力益艰。捐缗钱千有二百，置田四十亩，委乡之强干者掌其租入[56]。

说明鄞县又购进一批田地，平均每亩售价为30000文。另据魏岘记载，程覃所购田地实数为四十亩三角二十九步，“收租谷一百一十四石一斗五升，系西郭斗斛”^{[57]。这样，这批田地实际价格为每亩平均29339文，每亩每年平均收租谷2.79石（西郭斗斛）。此处田价估计也是以会子计算的。}

嘉定八年（1215年）四月，徽州祁门县（今属安徽）吴拱的一份卖地契透露当时的田价：

录白：附产户吴拱……熟地一段，内取三角，今将出卖与朱元兴。……计两界官会六贯省。……嘉定八年四月初日，吴拱（押）。……助押契人黄德和（押）[58]。

据记载，从宋宁宗嘉定初年起，发行第十四界和第十五界会子，兑收第十一界至第十三界会子^{[59]，此契所写“两界官会”即此时两界同时行用的“东南会子”。说明这笔熟地的售价每亩平均为8000文省（第十四、十五界会子）。}

嘉定九年（1216年）后，叶适撰成《后总》篇，专论官府买田养兵。他计划先在温州近城三十里内各乡，“以爵（按：即官诰）及僧牒”买田一十万余亩（一作“所买瞻军田谷一十万余扛”），每亩地的买价大致为一扛谷，“每一扛谷计钱三十贯文”^{[60]。由此推算，他定的田价每亩为30000文。不过，他的这一计划仅停留在纸面上，当时并未付之实践。}

嘉定十年（1217年），—件田产争讼的民事案件，牵涉到了土地价格。该案件的名称叫“游成讼游洪父抵当田产”，案件的判词提到：

游朝将田一亩、住基五十九步出卖与游洪父，价钱十贯，系在嘉定十年，印契亦隔一年有半[61]。

清楚说明这一田产以每亩8000文的价格买卖，可惜地点不详。

赵与旹在嘉定十七年（1224年）撰成的笔记《宾退录》，记述当时江、浙的田价。他说：

贡禹被征，卖田百亩，以供车马。以今江、淛田贾会之，不减二三千缗，车马之费当不至是，则当时田贾，亦非今比[62]。

表明这时江、浙地区的田价大致在20000文至30000文之间。

南宋前期和中期土地价格表

三、南宋后期的土地价格

南宋后期，土地价格呈现继续上涨的趋势。宋理宗宝庆三年（1227年），浙东衢州（今属浙江）的惠民药局购进一批田地，以其地租买药。袁甫《衢州续惠民药局记》载：

（惠民药局积累下本钱三千贯）遂三分之，以其一给费用，以其二买膏腴田，余百亩，岁收其入，益市良药[63]。

袁甫在宝庆三年前后知衢州，由此可知这时衢州上等田的价格为每亩20000文。

绍定元年（1228年），右丞相史弥远捐款给临安府灵芝崇福寺，命其购置田产。郑清之《灵芝崇福寺拨赐田产记》记述此事说：

（史弥远）复出私钱二百万，易沃壤，为亩二十有五，而茹菁菁矣，时绍定元祀也[64]。

这批上等田平均每亩达80000文。

绍定六年（1233年），平江府常熟县（今属江苏）增置学田，据《平江府增置常熟县学新田记》记载：

一项，用官会三百五十贯文，买金鹅乡田八亩五十五步三分，每年上还租米七硕。

一项，用官会九百贯九百文，买……彭华乡等田二十九亩三角，并地三角，每年上还租米二十八硕。

一项，用官会七百九十三贯五百文，买积善等乡田三十三亩一角一十二步，每年上还租米二十六硕五㪷[65]。

这三项田地的每亩价格和每年租米分别为42476文、0.849石，29537文、0.918石，23828文、0.796石。货币皆为会子。

绍定年间，建康府溧阳县知县陆子遹以低价强购民田，引起民愤。俞文豹《吹剑四录》记载：

绍定间，赵静乐（善湘）留守建康，急于财赋，不时差官下诸邑，孔粒以上，根括无遗。溧阳宰陆子遹，放翁子也，窘无所措，乃以福贤乡围田六千亩，献时相史卫王（弥远），王以十千一亩酬之。子遹追田主索田契，约以一千二亩，民众相率投诉相府……[66]

漂阳福贤乡围田自然是上等田，史弥远拟以每亩10000文购进，实际已经比正常交易田价低许多，而陆子遹更压价格至每亩500文。

端平二年（1235年），吴潜在《奏论计亩官会一贯有九害》中提到江东和江西的田价：

江东、西又不然，除平野上腴之外，水田多潦，山田多旱，亩直不过一、二千，盖有数年不得收者[67]。

这两地的水田和山田看来都是下等田，亩值仅1000文至2000文。

嘉熙元年（1237年）二月，有人捐赠一笔田产给平江府吴江县的南林报国寺。据是年《宋南林报国寺碑》记载：

一、施财八百五十贯文，置到吴江县界田二十亩，递年收租[68]。

平均每亩42500文。

同年四月，袁甫撰《教育言子诸孙记》，记载县官王爚为县学增购一批学田及其所用价钱如下：

得缗钱八千五百，买田以亩计者五百有二十，岁收米以斛计者三百有八十[69]。

据此，这批田的价格每亩平均为16346文，每亩每年平均收租米0.731斛。

同年八月，平江府常熟县为解决义役的经费问题，使用几笔公款添购一批田。据《义役省札》记载：

今将诸郡率到官民户余剩助役钱……并本县拨到官钱，共二万二千三百贯文（官会），约可买田八百余亩，可得租米六百余石，别项桩积。……右札付平江府常熟县[70]。

这批义役田的购进价平均每亩为27875文（会子），每亩每年约收租米0.75石。

嘉熙三年（1239年），庆元府为疏浚河道买进一些土地“充淘沙”使用。据魏岘《赵都丞淘沙米田牒魏都大》记载，其中有：

水田二十九亩三角二十五步，元契直钱计六百三十一贯七百文（九十八陌），每年上租米共二十一石一斗[71]。

说明这批水田每亩平均为21155文（九十八陌），每亩每年收租米0.706石。

淳祐元年（1241年），静江府临桂县（今广西桂林）一名妇女捐田给佛寺。据《宋李二娘捐田地碑记》记载：

漓山沙门伏蒙□□昭州都监杨忠训宅孺人李氏二娘舍□□一百七十贯文钱，收置临桂县西乡曹口□□□田二十亩，入亡夫坟所寺内永充常住[72]。

此处“一百七十贯文钱”前空缺二字，不知是“官会”，还是其他，但不大可能是“几千”。依此计算，这批田平均每亩为8500文。

淳祐二年（1242年）十月，徽州祁门县李思聪等的一份卖地契记载：

□□□附产户李思聪、弟思忠，同母亲阿汪商议，情愿将……夏田二角四十步，贰号忠田一角，又四号山一十四亩……尽行断卖与祁门县归仁都胡应辰名下。三面评议价钱，官会十七界一百二十贯文省。……淳祐二年十月十五日，李思聪（押）、弟李思忠（押）、母亲阿汪（押），见交钱人、叔李余庆（押）、依口书契人李文质（押）[73]。

李思聪等人所卖地中有田三角四十步、山地十四亩，共十四亩三角四十步，平均每亩为8045文省（第十七界会子）。由于该契未将田与山地之价分列，因此只能一并计算。当然其中绝大部分是山地，山地价格肯定要比田低，所以这份卖地契的地价也可算作是当时的山地价格。

淳祐七年（1247年），方大琮撰《广州丁未劝农》文说：

向闻南田膏腴弥望，亩直不多，今或十贯，不为甚低。然比闽、淅（浙）间，食贵米，耕贵田，费与劳又几倍[74]。

丁未即淳祐七年。该《劝农》文透露广南一带“膏腴”良田每亩约为10000文，较福建、两浙要低。

淳祐八年（1248年）六月，徽州某县武山乡胡梦斗将一份山地出售，其地价据卖地契记载如下：

武山乡胡梦斗，今将……山一段……计三亩，……今将出卖与同乡人李武成，三面评议价钱，十七界官会二百贯。……淳祐八年六月十五日，李梦斗（押），见交钱人李叔孟（押）[75]。

说明这份山地平均每亩售价为66667文（第十七界官会）。

淳祐十一年（1251年），建康府学增购一大批学田，据周应合记载：

今用钱五十万贯，回买到制司后湖田七千二百七十八亩三角二十八步，岁收四千三百余石（市斗），米、麦相半，发下本学置簿桩管[76]。

这批田是一个官府（建康府）向另一个官府（制置司）“回买到”的，每亩平均为68692文，每亩每年平均收租0.59石（米、麦各半，用市斗）。

淳祐十二年（1252年）七月，徽州祁门县李从致等叔侄出售一些山地和田的一张卖地契记录如下：

归仁都李从致、从卿、姪思贤等，今自愿将……山四亩、……夏田一角二十步……出卖与同里人胡南仕名下。三面评值，价钱一十八界一百六十贯文省。……淳祐十二年七月十五日，李从致（押）、李从卿（押）、李思贤（押）[77]。

这笔土地主要是山地，而田不足半亩，所以总的来说，仍是山地的价格，平均每亩为36950文省（第十八界官会）。

宝祐三年（1255年），徽州祁门县（今属安徽）的一份卖地契，更清楚地反映出当时的地价：

义成都周文贵……愿将本都六保地名……山三亩一角二十步，……今将前项四至内山地，并大小杉苗，一并出卖与休宁县三十乙都张仲文名下，三面评值，价钱十八官会七十三贯文省。……宝祐三年八月十五日，周文贵立。书契、见交钱人高元圭（押字）[78]。

显示这几亩山地平均每亩21922文省（第十八界会子），其中还包括山地上栽种的林木。

宝祐六年（1258年）至开庆元年（1259年），庆元府为兴修水利，购买一些民间的园地。据梅应发等记载：

它山堰……役始于宝祐六年十二月十三日，毕于开庆元年二月十五日……买何仪曾园地三十二亩一角二十六步，内一契，何津之买赵念一省元地一片，计二十三亩二角四十九步，价钱六十贯足；内一契，林千十一娘男何津买葛子昇户下千十地八亩二角三十七步，价钱三十贯文（九十八陌），钱、会各半，共纽计一千三百四十贯四百五十五文[79]。

前一契园地的价格为平均每亩2532文，后一契园地的价格为平均每亩3464文，以上皆是九十八陌，铜钱和会子各一半。

景定元年（1260年），又一卖地契载明山地的价格：

（上缺）义成都徐胜宗自己摽帐分得土地根坑……夏山一亩……今无钱支用，愿将前项四至内山地，地并杉苗尽行出卖归仁都胡主簿应元名下，三面共议价钱十七界官会三十三贯文省。……今恐人心无信，立此断卖山地杉苗契，为契为照。景定元年正月十五日，徐胜宗（押字）、母亲阿朱花押（押字），书契、见交钱人李邦善（押字）[80]。

这一亩山地连同所种杉苗，出售价为33000文省（第十七界会子）。

景定四年（1263年），权臣贾似道推行公田法。最初在平江府、江阴军、安吉州、嘉兴府、常州和镇江府六处，按照官员品级，由官府收购超过限额的土地。据《宋史•食货志上一•农田》记载：

六郡回买公田，亩起租满石者偿二百贯，九斗者偿一百八十贯，八斗者偿一百六十贯，七斗者偿一百四十贯；六斗者偿一百二十贯。五千亩以上，以银半分，官告五分、度牒二分、会子二分半；五千亩以下，以银半分、官告三分、度牒三分、会子三分半；千亩以下，度牒、会子各半；五百亩至三百亩，全以会子。是岁，田事成，每石官给止四十贯，而半是告、牒，民持之而不得售，六郡骚然[81]。

笔者以为，公田法最初所定官府回买官员逾限之田的价格，还比较接近当时间的实际价格。《宋史•贾似道传》记载当时民田的最高价格为：

买公田以罢和籴，浙西田亩有直千缗者，（贾）似道均以四十缗买之[82]。

似乎有高达每亩一千贯文之田。对此，清代学者俞正燮指出：

又《（贾）似道传》言亩值千缗者，亦给四十缗。案，不当有亩千缗之田，《食货志》亦不载此数。盖凡相攻击者，君子、小人各务搆虚以相诬。此所以不足取信于人，而是非终于无定也[83]。

十分清楚，所谓每亩值一千缗的田是反对者捏造出来的。不过，在实行过程中确实出现许多弊病，而且后来“立价以租一石者，偿十八界会四十楮；不及者，减”^{[84]。因此，实际只依每石租米的田地一律给予40000文（第十八界会子）而已。}

景定五年（1264年）十月，徽州祁门县项永和的一份出售山地和一般地的地契记载如下：

义成都项永和，今将……夏山一亩 ……尚山二亩、夏地二十五步……夏地一角二十七步……尽行出卖与同宗人项永高，三面评议价钱，十八界官会五十贯文省。……今恐人心无信，立此断卖山地二处为据。景定五年十月十五日，项永和（押），依□书契人项永成（押）、见交钱人项文（押）[85]。

这些山地和一般地共三亩一角五十二步，其中主要是山地，平均每亩为14410文省（第十八界官会）。

宋度宗咸淳三年（1267年），婺州浦江县（今属浙江）置月泉书堂田，其中一批田得之于“邑佐”陈豹的捐赠。据明代《嘉靖浦江志略》卷6记载：

邑佐陈君豹又乃曰：昔受鬻田养士之教，欲言未可，曾收镪五百贯足，而未偿其田。今私家之田二十亩一角四十步为请，以易已领之钱 。[86]

这批“私家之田”的售价每亩平均为24509文。

咸淳三年三月，徽州方伯淳将两笔地产售给李四登仕郎，其卖地契记录如下：

□□都方伯淳奉母亲指零（令），将……夏山二亩、夏地五号计五步，……尽行出断卖与李四登仕名下。三面议价钱十八界官会七十贯文省。……咸淳三年三月十二日，方伯淳（押），母亲汪氏（押），见交钱人李仲□[87]。

说明这两笔地平均每亩为34650文省（第十八界官会）。

咸淳六年（1270年）九月，徽州休宁县吴运干宅将祁门县的山地售出的卖地契这样记载：

休宁县常乐里吴运干宅，有祖产在祁门县义成□四甲……尚山一段……计六亩。今为缺钱支纳，今情愿将……山地并苗，尽行出卖于祁门县义成都张日通、项永兴名下，取去时值价钱十八界官会一百一十贯文省。……咸淳六年九月二十七日卖契[88]。

此契说明此时徽州祁门、休宁县的山地（带苗）平均每亩为18333文省（第十八界官会）。

咸淳（1265-1274年）年间，数学家杨辉所撰两种著作，涉及土地买卖的算法，其中有两题设定田价为每亩10600文和20000文^{[89]。似比实际田价略低，但可供参考。}

南宋后期土地价格表

四、宋代土地价格的变化总趋势

对照以上《北宋土地价格表》、《南宋前期和中期土地价格表》和《南宋后期土地价格表》，可以看出宋代土地价格的变化总趋势是在逐步上涨的。当然，这一上涨总趋势的中间也曾多次出现曲折的过程；同时，各地的土地价格也颇不相同。

南宋宁宗嘉定七年(1214年)，岳珂在所撰《愧郯录》卷15中说：

承平时，钱重物轻，本业具举，故粒米狼戾之价，与今率不侔，而田之直亦随以翔庳。……观太平兴国至熙宁止百余年，熙宁至今亦止百余年，田价、米价乃十百倍蓰如此[90]！

提出土地价格和米价从宋太宗太平兴国(976-983年)至神宗熙宁(1068-1077年)间，从神宗熙宁间到嘉定七年(1214年)，两个一百多年间，增长了十倍、百倍。从岳珂的话语体会，他所说似乎是指全国范围的情况，而从他列举的事例，是指田价上涨了十来倍。

在北宋，土地价格也曾数次出现回落。宋仁宗朝，因为乡村人户不堪徭役的沉重负担，他们纷纷出卖田产和房产，全家迁往京城。如景祐二年(1035年)正月，仁宗下诏说：

京东西、陕西、河北、河东、淮南六路转运使，检察州县，毋得举户鬻产，徙京师，以避徭役，其分遣族人徙他处者，仍留旧籍等第，即贫下户听之[91]。

举家迁徙以避徭役的情况延续了多年，景祐四年十一月，仁宗又一次下诏对河北路“城邑上户”纷纷迁移到河南府(治今河南洛阳)或京师的情况加以禁止[92]。至和(1054-1056年)初，大臣韩琦“以天下里正衙前为弊已久”，上奏仁宗：

州县生民之苦，无重于里正衙前。自兵兴以来，残剥日甚，至有孀母改嫁，亲族分居，或弃田与人，以免上等，或非命求死，以就单丁[93]。

职役之一的衙前役，使轮流担任里正的乡村上户破家荡产，因此想方设法降低户等，其中一个办法是“弃田与人”。于是朝廷决定罢里正衙前，改行乡户衙前。但乡户衙前实行不久，弊端又生。到宋英宗治平(1064-1067)间，司马光上《衙前札子》提出：

置乡户衙前已来，民益困乏，不敢营生，富者返不如贫，贫者不敢求富，日削月朘，有减无增。……臣尝行于村落，见农民生具之微，而问其故，皆言不敢为也。今欲多种一桑，多置一牛，蓄二年之粮，藏十匹之帛，邻里已目为富室，指使以为衙前矣。况敢益田畴，葺庐舍乎[94]？

由于衙前役及其他一些州役的沉重负担，乡村上户不敢购置田产，或者抛弃田产，或者出售给不负担职役的官户。在这种情况下，土地价格不可能上涨，而只会跌落。

宋神宗朝推行新法，新法的成效之一，是朝廷通过各种途径岁入财赋激增。到宋哲宗元祐元年(1086年)，朝廷积存常平、坊场、免役积剩五千多万贯，“散在天下州县，贯朽不用”，还有谷、帛二千八百多万匹、石[95]。早在十来年前，正在新法推行高潮中，吕陶就已指出当时出现了“现钱大半入官，市井少有转用”的现象^{[96]。在市场缺少现钱的情况下，物价包括土地价格自然下跌。元祐元年，中书舍人苏轼也上奏札说：}

熙宁以来，行青苗、免役二法，至今二十余年，法日益弊，民日益贫，刑日益烦，盗日益炽，田日益贱，谷帛日益轻……[97]

笔者在此暂不评论苏轼对熙丰新法是否否定过多，但他所说“田日益贱”则不像是无稽之谈。因为到元祐二年，殿中侍御史吕陶也在奏状中指出：

近年物轻币重，田宅既减价……谓如抵产一处，元估一千贯，今只值七百贯，即更令纳三百贯之类[98]。

说明当时钱重物轻，田宅降价，比过去约降低十分之三。

到南宋高宗朝，由于北方汉族的大量涌入，南方的土地价格急剧上涨。绍兴二年(1132年)，有官员上言：

比缘臣寮申请，以谓近年以来，米价既高，田价亦贵……[99]

绍兴五年，户部也上言：

迩来田价增高于往昔，其卖典之人往往妄称亲邻至，及墓田邻至，不曾批退……[100]

绍兴二十年(1150年)，左朝散大夫杨师锡知资州(治今四川资中)代还，向朝廷提出：

今田价比昔倍贵。或卖田及半，则所推价贯已尽，户下遂无等第差役、科配，比之创买人户，极为不均[101]。

这些都显示差不多在全国范围内土地价格出现了增长。

当然，各地区土地价格的增长也不完全一致，有些地区土地价格相对低些。首先，南宋时两浙是土地价格较高的地区。宋孝宗乾道六年(1170年)，臣僚札子指出：“江浙尺寸之土，人所必争。”^{[102]淳熙四年(1177年)或五年，叶适在《进卷•民事中》说：}

夫吴、越之地……以十五州之众当今天下之半，计其地不足以居其半，而米粟布帛之直三倍于旧，鸡豚、菜茹、樵薪之鬻五倍于旧，田宅之价十倍于旧，其便利上腴争取而不置者数十、百倍于旧[103]。

“吴越之地”亦即两浙地区的土地肥沃、人口众多，土地兼并严重，地权转易频繁，因而土地价格比前上涨十倍，而且居高不下。

其次，福建和广东也是土地价格较高的两个地区。南宋中期人陈宓（1171-1230年）曾在《安溪劝农诗》中写道：

七闽寸土直钱多，况是泉山价倍高[104]。

宋理宗端平二年（1235年）吴潜在题为《奏论计亩官会一贯有九害》札子中说：

闽中田贵而税轻，然人户田少，五七十亩已充里正，而钱尤难得[105]。

前引宋理宗淳祐七年方大琮撰《广州丁未劝农》文，提出广南地区的田价今比昔贵：

向闻南田……亩直不多，今或十贯，不为甚低。然比闽、淅（浙）间，食贵米，耕贵田，费与劳又几倍[106]。

以上说明福建因人多田少和广南因外来移民增加是土地价格较高的地区^[107]。

再其次，南宋时的江南西路和东路，荆湖南路和北路，则是土地价格较低的几个地区。宋高宗初年，王洋在《蠲逋欠札子》中说：

某窃观江南东西、湖南北数路，以连年盗贼之余，或弥阡亘陌，举为丘墟，而复业之人未尝尽归，以至江西之田贱价与人，人不敢售者，以其欠负未尽故也。

同时期的张嵲也有《蠲逋欠札》，文字大体相同^{[108]。表明因为连年战乱，江西等路的田地价格很低。如同前述，宋孝宗乾道二年（1166年），江西路官府出售营田，每亩仅162.5文；到宋理宗端平二年（1235年），江西路和江东路的一般田，“亩直不过一、二千”，明显低于两浙等路。}

五、影响宋代土地价格的诸种因素

在宋代，对土地价格产生影响的因素有多种，其中包括地租、交通、超经济的权力等等。

首先，关于地租对土地价格的影响。宋代人们已经懂得“计租定价”的原则。宋高宗绍兴三十二年(1162年)九月二十八日，户部言：

臣僚札子：契勘民间田租，各有乡原等则不同，有以八十合、九十合为斗者，有以百五十合至百九十合为斗者。盖地有肥瘠之异，故租之多寡、赋之轻重、价之低昂系焉。此经久不可易者也。昨因陆之望挟偏见之私，乞以百合斗从官给卖，凡佃户纳租，每亩不得过一石，每斗不得过百合，虽多至百九十合，亦尽行镌减。户部及州县亦知其不可行，寻即报罢。……殊不知民间买田之初，必计租定价，若用百九十合为斗者，其价必倍；官虽重税，业主自皆乐输；斗器虽大，佃户亦安受而不辞[109]。

陆之望本想由朝廷下令地主收租必须统一使用百合斗，不料遭到反对，最后没有得到批准。此中透露一个原则，即买卖耕地，必定“计租定价”。当然，地租的数量主要是受耕地的肥瘠决定的，所以，归根到底，耕地的价格主要是由其自身的肥瘠所定。《宋代经济史》第386页指出：宋人“如此明确地提出了地租决定地价的理论，这不仅在中国文献学上是最早的，在世界上也可能是最早的，因而在地租理论发展史上，是极可注意和重视的。”笔者以为此见十分精辟。不过，笔者还觉得宋人只是提出了这个原则，但没有从理论进一步分析，也就是说，他们还没有达到一种理论认识的高度。

宋代官府也经常买卖土地。官府出售土地时，常常采用三种方法来决定价钱，一是通过实地勘察，根据田产的肥瘠、形势、面积而定。二是根据待售田产的原定租额或邻田租额核定。三是参照时价。宋高宗绍兴五年（1135年）正月，下诏规定：

诸路州县系官田舍，委守令取见元数，比仿邻近田亩所收租课，及屋宇价直，量度适中钱数，出榜召人实封投状承买，拘催价钱起发[110]。

要求各地州县出售官田时，参照相邻私人耕地所定租额，然后从中选定一个适中的价格。同年四月，总制司向朝廷提出出卖官田的方案：

承送下专切措置财用司奏，今条具下项：一、系官田地，乞且截自宣和以后，应可以卖者，先委官根括，候见着实顷亩、四至，即大字榜示人户愿买人名，以时价着依已措置事理出卖，庶几岁月未久，易于考验，不至纷争。

计划依照“时价”出售。接着，又要求完全遵照本年正月三日（丁未）诏书的规定执行^{[111]。在官府允许百姓“实封投状承买”时，只有“与价高之人”才有机会买到[112]。}

在宋代，农田的价格是与地租量成正比例的，凡农田价格最高的，地租量也最高。通过下列《宋代土地价格与地租量对照表》，大致可以看出这一现象。该表第一项，每亩租米为0.899石，设定此时每石米为2贯文，则每亩租米值1.798贯文。用1.798贯文除以每亩的价格13.954贯文，则此项的田价为7.76年地租的总和。第二项，每亩租米为1.1752石（原为0.904石，一百三十合斗，现折成百合斗），设定此时每石米为2贯文，则每亩租米值2.3504贯文。用2.3504贯文除以每亩的价格12.330贯文，则此项的田价为5.2459年地租的总和。第三项，每亩租米为0.659石，米价设定同上，则每亩租米值1.318贯文。用1.318贯文除以每亩的价格7.909贯文，则此项的田价为6年地租的总和。第四项，每亩租米为0.965石，米价设定同上，则每亩租米值1.93贯文。用1.93贯文除以每亩的价格16.413贯文，则此项的田价为8.504年地租的总和。在以上四项田价中，以第四项田价最高，所以田租居第二，田价所值田租年数则最长。其次为第一项，田价居第二，田租居第三，田价所值田租年数也为第二。再次为第二项，田价为第三，田租居第一，田价所值田租年数则最短。最后为第三项，田价最低，田租居最后，田价所值田租年数也列第三。第二项田之所以出现田租量最高，田价却略低的反常现象，估计是因为该项田产的卖主原来是从别人“典到”的，而这些“典到”者又是从另外一些“元典”人手中获取的^{[113]。由于经过两次典的过程，因而田租相应提高较多。另外，还有第八项，平江府学也是用“典”的方式把这笔田产变成学田的，该笔田产的田租也很高，以百合斗计算，每亩达1.7784石（米）；米价设定同上，则每亩租米值3.5568贯文。用3.5568贯文除以每亩的典价10.798贯文，则此项田的典价为3.36年地租的总和。据此，可以看出，通过“典”的方式转移让渡的农田，田租量是相当高的，但典价则略低，典价所值田租年数较少。}

其次，关于交通、超经济的权力等对土地价格的影响。宋太宗时，如前所述，京城的地价已十分昂贵，达到了“尺地寸土，与金同价”的程度。宋哲宗元祐二年(1087年)，侍御史王岩叟也说：

近郭之田，人情所惜，非甚不得已，不易也。今郡县官吏迫于行法，或倍益官钱，曲为诱劝，或公持事势，直肆抑令。愚民之情一生于贪利，一出于畏威，不复远思，容肯割卖[114]。

王岩叟不赞成苏轼提出的“买田募役”法，认为人们不太情愿转让近郭之田，州县官吏为推行此法，不惜以高出时价的成倍价钱购买，其中难免还有强买的。苏轼在设计此法时，事实上也考虑到这一点，他在《论给田募役状》中提出：一、出膀告示，百姓卖田……即须先申官，令、佐亲自相验，委是良田，方得收买。如官价低小，即听卖与其余人户，不得抑勒^[115]。

苏轼预料可能会出现官府以低价强迫购买民田的弊病，因此允许遇此情况的民户可将田产转卖别人。

至于用超经济权力，主要是官府的权力，压低田价收购民田的事件，在北宋和南宋都曾出现过。如前述宋理宗绍定间建康府溧阳知县陆子遹以极低价强买百姓的福贤乡围田，又如前述景定四年推行的“公田法”强购民田，都是比较典型的事例。

宋代土地价格与地租量对照表

本文刊载于《中华文史论丛》2006年第2辑，总第82辑。

注 释

[1] 中国科学院历史研究所编：《敦煌资料》第一辑，中华书局1961年版，第314-317页。又见《敦煌宝藏》110册北八三四七号背，新文丰出版公司1984年版，第52页；《英藏敦煌文献》（3），四川人民出版社1990年版，第12页；《英藏敦煌文献》（5），1992年版，第168页。录文参见沙知：《敦煌契约文书辑校》，江苏古籍出版社1998年版，第33、35、37、39页。

[2] 陈炳应：《敦煌所出宋开宝八年“郑丑挞卖地舍契”订误考释》，《西北史地》1983年4期。

[3] 王禹偁：《小畜集》卷16，四部丛刊本，第108页下。

[4]《续资治通鉴长编》（以下简称《长编》）卷100，中华书局点校本1985年版，第2324页。

[5]《宋会要辑稿》（以下简称《会要》），中华书局1957年影印本，第1079页下。

[6]《长编》，第2329页校勘记（二八）。

[7] 夏竦：《文庄集》卷21，文渊阁四库全书本，第1087册，第225页上—226页上。

[8] 黄敏枝：《宋代佛教社会经济史论集》，台北学生书局1989年版，第54页。

[9]《会要》食货1《农田杂录》，第4813页上。另见同书食货63《农田杂录》，第6074页。

[10] 解希恭：《太原小井峪宋、明墓第一次发掘记》，《考古》1963年5期，第250页。

[11] 周密：《癸辛杂识》别集下《买地券》，中华书局1988年版，第277页。

[12] 代尊德：《太原小井峪宋墓第二次发掘记》，《考古）1963年第5期，第259页。

[13] 李圭甲：《高丽大藏经异体字典》，韩国高丽大藏经研究所2000年版，第250页。

[14]《永乐大典•陌•钱陌》，中华书局影印1960年版，第19函188册，叶五A。

[15] 吴自牧：《梦粱录•都市钱会》，浙江人民出版社1980年版，第114页。

[16] 王安石：《王文公文集》卷3，上海人民出版社1974年版，第41页。

[17]《长编》神宗熙宁九年八月庚戌，第6779页；《会要》食货7《水利上》，第4920页下。

[18] 汪圣铎：《两宋货币史》下册，社会科学文献出版社2003年版，第571-576页。

[19] 参见吕祖谦辑：《宋文鉴》卷83，顾临：《湖学田记》，文渊阁四库全书本，第1350册，第858页上。

[20]《长编》哲宗元符二年闰九月甲戌原注，第12269页。

[21]《长编》神宗熙宁五年二月壬子，第5586页。

[22]《长编》神宗熙宁五年四月辛未，第5636页。

[23]《长编》神宗熙宁八年八月戊午，第6556-6557页。

[24] 王昶辑：《金石萃编》卷139，中国书店影印，叶五A下。

[25]《宋史•王觌传》，中华书局1977年点校本，第10944页。

[26] 龚鼎臣：《东原录》，文渊阁四库全书本，第862册，第560页下。

[27]《续资治通鉴长编拾补》徽宗大观元年三月乙卯，中华书局2004年点校本，第913页。

[28] 张守：《毗陵集》卷5，文渊阁四库全书本，第1127册，第728页下。

[29]《会要》食货65《免役》，第6203页上。

[30]《会要》食货65《免役》，第6205页上。

[31]《会要》食货70《赋税》，第6416页下。

[32]《会要》食货69《版籍》，第6341页上。

[33] 徐梦莘：《三朝北盟会编》卷118、卷121，上海古籍出版社1987年影印本，第863页上、885页上。

[34]《名臣碑传琬琰录》卷54，浙江图书馆藏绍熙甲寅本；另见《琬琰集删存》卷2，上海古籍出版社1990年影印本，第321页。

[35]《会要》礼37《徽宗永祐陵》，第1330页。

[36]《景定建康志》卷28《儒学志一•增学计》，《宋元方志丛刊》（2），第1808页下。

[37]《建炎以来系年要录》（以下简称《要录》）卷185，中华书局1988年版，第3096页。

[38]《要录》绍兴二十九年十月，第3059页。

[39]《会要》食货5《官田杂录》，第4877页下。又见同书食货61《官田杂录》，第5888页上。

[40]《宋史•食货志上一•农田》，第4185页。

[41]《宋史•食货志上一•农田》，第4192页。

[42]《江苏金石记》卷12，江苏通志稿影印本，第9页下。

[43]《皇宋中兴两朝圣政•孝宗皇帝十一》，文海出版社1967年影印本，第1907页。

[44]《会要》食货6《垦田杂录》，第4892页上。

[45] 载《朱子全书》（二四），《晦庵先生朱文公文集》卷79，上海古籍出版社、安徽教育出版社2002年版，第3766页。

[46] 袁说友：《东塘集》卷18，文渊阁四库全书本，第1154册，第368页下、369页上。

[47]《杨万里集》卷125，《传世藏书•集库•别集》，海南国际新闻出版中心1996年版，第688页。

[48] 陈造《江湖长翁文集》卷24，明万历四十六年刻本；又见文渊阁四库全书本，第1166册，第298页。

[49]《至元嘉禾志》卷16《碑碣》，《宋元方志丛刊》（5），第4530页。

[50]《野客丛书•汉田亩价》，上海古籍出版社1991年版，䇙148页。

[51] 傅增湘辑：《宋代蜀文辑存》七八，清光绪九年铅印本，引自《梓潼县志》卷4。

[52]《江苏金石记》卷14，第6页上-13页下。

[53]《嘉泰吴兴志》卷20《物产》，《宋元方志丛刊）（3），第4858页下。

[54]《江苏金石记》卷14，第26页上-30页上。

[55]《宝庆四明志》卷12《水•东钱湖》，《宋元方志丛刊》（5），第5151页上。

[56]《宝庆四明志》卷4《水•日月二湖》，《宋元方志丛刊》（5），第5035页下。

[57] 魏岘：《四明它山水利备览》卷上《淘沙》，文渊阁四库全书本，第576册，第23页上。

[58] 中国国家图书馆藏契。

[59] 戴埴：《鼠璞•楮券源流》，丛书集成初编本，第319册，第23页。又见文渊阁四库全书本，第854册，第60页下。

[60] 叶适：《水心别集》卷16，中华书局1961年版，第850页、851页、855页、868页。

[61]《名公书判清明集•户婚门•争业上》，中华书局1987年版，第104页。

[62] 赵与旹：《宾退录》卷3，上海古籍出版社1983年版，第36页。

[63] 袁甫：《蒙斋集》卷12，文渊阁四库全书本，第1175册，第479页上。

[64] 郑清之：《安晚堂集辑补》，《宋人集丙编》本。另见《咸淳临安志》卷79《寺观五•灵芝崇福寺》，《宋元方志丛刊》（4），第4073页上。

[65]《江苏金石记》卷16。

[66] 俞文豹：《吹剑四录》，古典文学出版社1958年版，第114页。

[67] 吴潜：《许国公奏议》卷2，丛书集成初编本，第906册，第35页。《续修四库全书》第475册刊清抄本《宋特进左丞相许国公奏议》卷2，上海古籍出版社2002年版，第133页上，有讹字。

[68] 阮元：《两浙金石志》卷11，清光绪十六年浙江书局重刻本，第38页上。

[69]《江苏金石记》卷16《常熟县教育言子诸孙记》。袁甫《蒙斋集》拾遗《教育言氏子孙记》和《常昭合志》卷11集文《袁甫教育言氏诸孙记》的篇名、买田缗钱数、买田数均有出人，今据《江苏金石记》。

[70]《重修琴川志》卷6《叙赋》，《宋元方志丛刊》（2），第1216页上-1217页上。

[71]《四明它山水利备览》卷上，文渊阁四库全书本，第576册，第28页上。

[72]《桂林石刻》上册，第296页。

[73] 中国社会科学院历史研究所藏契，载《徽州千年契约文书•宋元明编》卷1，花山文艺出版社1991年版。

[74]《宋宝章阁直学士忠惠铁庵方公文集》卷33，《北京图书馆古籍珍本丛刊》，第89册，书目文献出版社1988年版，第727页上。

[75]《徽州千年契约文书•宋元明编》卷1。

[76]《景定建康志》卷28《儒学志一•立义庄》，《宋元方志丛刊》（2），第1809页上。

[77] 北京大学图书馆藏契，载张传玺主编：《中国历代契约会编考释》上册，北京大学出版社1995年版。

[78] 北京大学图书馆藏周文贵卖地契，载《中国法制通史》第5册《宋》封内插图。

[79]《开庆四明续志》卷3《水利•洪水湾》，《宋元方志丛刊》（6），第5952页下-5953页上。

[80]《景定卖地契》，浙江省博物馆藏照。

[81]《宋史》卷173，第4194页-4195页。

[82]《宋史》卷474，第13782页。

[83]《癸巳存稿•宋景定公田说》，商务印书馆1957年版，第236页。

[84] 佚名《宋季三朝政要》卷3，景定三年四月，文渊阁四库全书本，第329册，第1004页下。另见周密《齐东野语•景定行公田》，中华书局1983年版，第314页。

[85] 安徽省博物馆藏契，载张传玺主编：《中国历代契约会编考释》上册，北京大学出版社1995年版。

[86]《嘉靖浦江志略•学校志•学田》，天一阁藏明代方志选刊本，第19册，第7页上。

[87] 安徽省博物馆藏契，载张传玺主编：《中国历代契约会编考释》上册，北京大学出版社1995年版。

[88] 中国国家图书馆藏契。

[89] 杨辉：《乘除通变算宝》卷中、《算法通变本末》卷上，丛书集成初编本，第1292册。

[90] 岳珂：《愧郯录•祖宗朝田米直》，文渊阁四库全书本，第865册，第198页。

[91]《长编》仁宗景祐二年正月戊申，第2719页。

[92]《长编》仁宗景祐四年十一月辛丑，第2839页。

[93] 韩琦：《韩魏公集•家传》，丛书集成初编本，第2365册，第201页。

[94] 司马光：《温国文正司马公文集》卷38，四部丛刊本，第310页上。

[95]《长编》哲宗元祐元年八月丁亥，第9352-9353页。

[96] 吕陶：《净德集•奏乞放免宽剩役钱状》，文渊阁四库全书本，第1098册，第4页上。

[97]《长编》哲宗元祐元年八月己丑，第9359页。

[98]《长编》哲宗元祐二年正月辛酉，第9587页。

[99]《会要》食货61《民产杂录》，第5905页下。

[100]《会要》刑法3《田讼》，第6601页上。

[101]《要录》绍兴二十年九月，第2622页。

[102]《会要》食货61《赐田杂录》，第5900页下。

[103]《水心别集》卷2，第654页。

[104] 陈宓：《复斋先生龙图陈公文集》卷4，《续修四库全书》，第1319册，第282页上。

[105]《宋特进左丞相许国公奏议》卷2，《续修四库全书》，第475册，第133页上。

[106]《宋宝章阁直学士忠惠铁庵方公文集》卷33，第727页上。

[107] 两宋时期福建路始终“地狭人稠”，见廖刚《高峰文集》卷1《投省论和买银札子》（文渊阁四库全书本，第1142册，第21页下）和周必大《文忠集》卷82《省斋别稿》卷2《（代）大兄奏札》（同上，第1147册，第25页下）。两广的人口，据韩茂莉研究，认为“宋代是岭南地区人口增长较快的时期”，其中广西路的人口“呈直线上升趋势”，广东路的“户额”则因涌入外来的移民而有所增加（《宋代农业地理》，山西古籍出版社1993年版，第179-182页）。

[108] 王洋：《东牟集》卷9，文渊阁四库全书本，第1132册，第448页下。张嵲：《紫微集》卷24，同上四库本，第1131册，第549页下。两书内容相同，疑为两人合撰上奏的一份札子。

[109]《会要》食货69《宋量》，第6335页下。

[110]《要录》绍兴五年正月，第1374页。

[111]《会要》食货5《官田杂录》，第4872页上。

[112]《会要》食货5《官田杂录》，第4870页下，4874页上。

[113]《江苏金石记》卷14《吴学续置田记一》。

[114]《长编》哲宗元祐二年三月，第9682页。

[115]《长编》哲宗元祐元年四月癸巳，第9073页。另见《苏轼文集》卷26，中华书局1986年版，第770页。

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