冯学荣：古代中国人是怎么买房的？

许多历史名人买不起房

城市的房价，一向昂贵。不仅今天如此，古代也一样。

唐代诗人白居易，就买不起房。白居易在大唐首都当官，买不起长安的房子，只能在东郊的常乐里，租四间茅屋来住。当官多年之后，白居易还是买不起房，只能到离长安50公里以外的渭南，买了套便宜的郊区房子，平时在长安租房上班，放假回渭南的家。

唐朝的另一位大官韩愈，在长安当官多年，也买不起房，一直到晚年，才勉强买了一套小房子，不过，韩愈似乎很满足，他写诗说：“始我来京师，止携一卷书。辛勤三十载，已有此屋庐。此屋岂为华，为我自有余。” 意思是说，我刚来首都的时候，什么都没有，只有一卷书，辛勤上班30年，终于买了这套小房子，这套房子算不上豪华，但是对我来说，我已经很满足了。

大唐还有一个大官，叫杜甫的，我们都知道他，其实，他也在长安多年，也是买不起房，落难四川期间，杜甫也是住在简陋的茅草房里，而且他的简陋房子，还被大风毁了，这就是他写下《茅屋为秋风所破歌》的缘由。

北宋大官苏东坡，这人我们也认识，他也一样，买不起房，苏东坡在北宋首都开封做官多年，买不起开封的房子，他儿子在开封结婚，没有新房，最终还是借了朋友的房子，才把儿子的婚事办了。

明朝也有一个清官，叫海瑞，海瑞在北京当官多年，也买不起房，直到晚年告老还乡了，海瑞才在海南老家，勉强买了房子，得以在晚年有栖身之地。

明朝还有一个大才子，唐伯虎，大家也认识他，这人只是名气大，但其实没几个钱，房子买是买了，但唐伯虎是找铁哥们文征明借钱买的，还把自己的藏书，拉到文征明的家里，作为抵押品，买房之后，唐伯虎就疯狂作画、卖画、赚钱还债，这笔债，一直还到了晚年。

唐伯虎：世人传说我有钱，其实我买房还找朋友借钱

卖房子要先问亲邻

在古代中国的许多朝代，有一条很奇怪的法律，就是说一个人要卖房子的话，先要卖给自己的亲戚和邻居，如果亲戚和邻居都不要，然后你才可以卖给陌生人。其中《唐会要》记载：“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。” 就是说啊，大唐各地的人民，卖房子、卖田地，应该先卖给亲戚和邻居。

《全唐文》也记载了相关规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要，及著价不及，方得别处商量，和合交易。”啥意思？就是说，你要卖房子，要先问过亲戚和邻居，他们不要、或者出价太低，那么你才可以卖给别人。

此外，宋朝《宋刑统》也记载了类似的规定：“应典、卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”意思差不多，卖房之前，先问亲戚，亲戚不要，再问邻居，邻居不要，或者亲戚邻居都出价太低，那么你才可以卖给别人。

当时亲戚、邻居都不买的，要在一张纸上签字，表示无异议，这份文件当时叫做《问账》，有了《问账》在手，才能随心所欲地，把房子卖给陌生人。

为什么古代有这种规定呢？一般理解是：古代政府为了控制社会，不鼓励人口流动，朝廷希望农业人口的居住地相对稳定，这样的话，朝廷统计户口、征收税赋、侦破刑事案件、征发徭役等等，都较为方便，你老百姓跑来跑去的，朝廷不好管。

古代也有限购政策

我们今天中国大城市普遍有限购政策，那么请问，古代的中国，有没有房产限购的政策呢？

答案是：有。不过，朝廷主要是限制当官的炒房。

例如，北宋的宋真宗看到京城开封房价升得太高，为了控制房价，他发出诏令：“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业。”意思是说，不准京城当官的人在京城购买第二套房。

明朝也有类似的限购政策，《明代律例汇编•万历问刑条例•任所置买田宅》记载：“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅。违者笞五十，解任，田宅入官。”意思是说，万历年间明朝规定：当官的不许在你就任的地方购买田地和住宅，如有违反的，打你五十大板，炒你鱿鱼，并没收你投资的物业。

明朝在万历年间为什么要出台这样的规定呢？因为当时当官的在民间受贿，经常人家一送就是一套房子，而且不留文件，所以当时接受房地产贿赂的情况，最难查清，所以朝廷索性一纸号令，禁止官员在就任的地方，购置田地和房产。

北京四合院模型

古代政府也卖地

有趣的是，古代的政府，也会卖地，不过，不同的朝代，做法不同。

例如宋朝，当时不叫“住宅用地招标”，而是叫做“实封投状”。

“实封投状”在宋朝的一般做法是：朝廷公布地块和起拍价，买家把自己能出的最高价，写在信里，装进信封，投入朝廷指定的信箱，期满之后，朝廷把信箱打开，公开宣布谁中标，价高者得。

古代也曾有过解困房

现代社会，政府会给穷苦老百姓建各种“解困房”，那么在古代，有没有这种事呢？

其实，也有。

例如，朱元璋就干过这种事。

据《明太祖实录》载：洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下旨：“京畿民庶之众，鳏寡孤独废疾无依者，多旧养济院，隘不足容，命于龙江择闲旷之地构二百六十间以处之。从之。”

啥意思呢？就是说啊，皇帝朱元璋看到南京以及周边有许多孤苦伶仃的、无家可归的穷人，他叫臣子在南京“龙江”这个地方，建设260家解困房，给穷人居住。

不过，古代这种事不多，暂时就查到这一起，日后我查到，再告诉你。

朱元璋：朕是讨饭的穷孩子出身，自然同情穷苦百姓

房子卖便宜了可以要求补钱

古代中国的房产买卖市场，还有一个怪法律，那就是：房子卖便宜了，业主可以要求买主补钱。

这听起来是不是很荒唐、很流氓？

但是在古代中国，法律还真就这样。

例如，明清两代，都有一个叫“找房款”的行规，简单地说，假设我的房子100两银子卖给你，过些时间，房子涨价到500两，那么我有一次机会，要求你“找补”房款给我，用人话来说就是，你炒我的房挣钱了，我有权分一杯羹。

从我看来，这规定怎么看怎么流氓。

能不能举个具体的案例呢？有。

公元1721年，江苏武进人士刘文龙，把自己的一亩八分地，以七两银子的价钱卖了出去，8年之后，刘文龙说“原价轻浅”，托当时的中介找买家要了一两银子，作为补偿，今天看起来，这事是不是很流氓。

在清朝的时候，法律规定业主卖掉房地产之后，可以“凭中公估找贴一次”，也就是说，如果卖便宜了，或者后来涨价了，原来的业主可以按照公道的市场价，找新业主，要求“补钱”。

为什么会有这种奇怪的、不讲契约精神的规定呢？

其实一般认为，这样的政策，可以遏制炒房现象。

古代也有房产中介

是的。古代的中国和今天一样，也有房产中介。

例如鲁迅买房子，就请了中介帮忙介绍房子，并最终付了中介费173块大洋。

早期“市侩”是个名词，指的是房产中介，后来才逐渐演变为形容词。

“市侩”这个职业名称，后来又演化成“牙侩”，再后来，又演化为“牙人”。

那么古代的“牙人”，也就是房产中介，收多少中介费呢？

古代这一行有个行规，叫做“成三破二”，意思是说，买方付3%，卖房付2%，中介一共收5%。

是不是很高？不过，不同的朝代，对这个行规的执行程度不同，况且市场有竞争，所以具体情况，也未必每单都能收到5%。

古代也有拆迁

那么，古代中国有没有拆迁呢？拆迁要不要补偿呢？

答案也是肯定的：有的。要的。

例如，公元1083年，北宋的首都开封，外城外扩，需要拆迁120户民居，宋神宗让臣子制定一个“拆迁补偿计划”，臣子调查研究之后，递上了报告，说总共需要补偿老百姓两万零六百贯，平均每户至少能补偿171贯，等等云云。

其实，自古民居都是老百姓的安身立命之处，你把人家的房子拆了，不补钱，人家是要和你拼命的。

古代购房也要交契税

是的，买房子想不交契税，那是不可能滴，古代的中国，买房也是一样，要交契税的。

那么，古代交多少契税呢？

许多朝代的规定有所不同，例如：东晋时期，买房交4%的契税，当时叫“输估”，卖房的出3%，买房的交1%。

再拿北宋举例子，宋仁宗时期，买房的契税是2%。

其他的朝代，例如元、明、清三代，多数的皇帝都规定：收3%，是的，在古代中国，3%是个更为普遍的契税税率。

古代也有按揭

那么在古代的中国，买房有没有按揭呢？

答案也是肯定的！

举例说，清朝就有“按揭”，不过当时不叫按揭，叫“倒契”，简单地说，就是把“房契”押到当铺那里，由当铺借钱给你，然后你还本，付息，还清之后，当铺就把房契还给你，也就是说，在这种按揭往事里，当铺扮演了银行的角色。

时期，也有按揭，我举个例子：时期，老中医陈存仁在上海买房，他钱不够，签下房契之后，陈存仁就拿着房契，找钱庄借钱，把房契押在钱庄那里，向业主付清房款之后，陈存仁住进房子，然后，慢慢向钱庄还本付息。

古代没有房产证

这一点大家要注意，在古代乃至近代的中国，是没有“房产证”这个东西的，当时证明房子产权的唯一凭据，就是“房契”，也叫“屋契”。

古代有政府的“官颁契纸”或“契本”，就是官方参考格式的意思，不过，民间也有很多人不用官府的格式，而用自己的格式，那也是可以的。

通常这张房契，要拿到官府去，缴纳契税，然后当官的给你盖个章，意思是说，这笔交易得到政府承认、受到政府保护，所以交完契税的房契，也叫“红契”，如果你不交契税，这张房契就叫“白契”，白契是不受政府保护的，日后产生纠纷，衙门一看你是白契，连契税都没交，是个逃税的主，官府瞧不起你，不给你立案，你也就告状无门了，这就是为什么古往今来的房产买卖，通常都交契税，这个钱实在是省不了啊。

图为大清咸丰元年的一份红契，

交过契税，由官府盖章认定保护

在古代的中国，没有什么房产证，也没有什么房管局，因为在古代中国，是没有不动产登记制度的，也是一直到，才有了不动产登记制度。

再后来，中国也就慢慢开始，有了房产证了，不过告诉各位，今天的香港虽然有不动产登记制度，但是，香港是没有房产证的，你在香港买房，政府的“土地注册处”的网站数据库，业主显示是你的名字，但是，香港没有“房产证”这回事。

亲爱的铁粉，今天你又涨姿势了，老冯明天，悬梁刺股，呕心沥血，继续为粉丝写。

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在古代，不是谁的房子都敢称为“府、邸”的，弄不好是会掉脑袋的

北京城，是中国历史上最后5代封建王朝辽的陪都及金、元、明、清、（北洋政府）的都城，其设计规划体现了中国古代城市规划的最高成就，被称为“地球表面上，人类最伟大的个体工程"。

所以，说起现在的北京城，其实，都是金、元、明、清时代遗留下来的，也是近几百年内北京一直在逐渐改拆，留下的一个框架。我们经常说北京的经典住所是“四合院”，但实际上，这个称呼并不准确。而且，有很多学者认为：“北京大多的四合院应该被称为‘四合房’”。

那么，为什么会这么说呢？

四合房主要是一种四面围合的房子，大多四合房都是两三进的院子，甚至，还会更大。而四合院主要指的是一种四合式的院落，即那种四面合围的房子。从规制上来看，古代时期住房等级最高的房子自然是皇宫。皇宫毋庸置疑是皇帝用来居住和办公的地方，但除去皇宫不说，宫外最高等级的房子便是王府。

所以，古代有很多百姓将皇帝办公的地区称为“金銮殿”，将王府的正殿称为“银安殿”。其实，根据史书记载，这两种称呼都是老百姓的俗称，在当时并没有这种称呼。皇宫在构建的时候，门楣之上都有两层檐，但王府不可逾越规制，所以，王府最大的正房只能有一层檐。

此外，在王府之下的所有住所，连一层檐都不能有。虽然时代变革，但现在的北京却还是保留了很多有名的王府，像礼王府、豫王府等。在众多的王府之中，哪个王府的规格比较大，哪个王爷的地位就更显赫。王爷的地位不同，王府的等级也就不同，依次为亲王府、郡王府、贝勒府、镇国公府和辅国公府。

都知道，老醇亲王府在鲍家街，即今天中央音乐学院的所在地。当年，慈禧借助恭亲王的力量发动辛酉，但是，辛酉以后，恭亲王势力衰弱，醇亲王越来越受到宠幸。之后，醇亲王府就从原来的鲍家街那儿，搬到了现在的积水潭，称为“北府”。

这里，需要大家注意的一点是，只有王到公的住所才能被称为“府”，其它的住所最多只能称为“邸”或“第”。现今，大家可能被电视剧所迷惑，经常会看到“李府”、“王府”等，其实，这根本就是开玩笑。因为，即使做到宰相，从严格意义上来说，也不能称为“府”，只能称为“邸”或“第”。

比如：“大学士第”、“中堂第”等。

那么，大家可能会有疑问，王府和其它的住所有什么样的区别呢？

其实，它们最大的区别，就是只有王府才能有三开间的大门，其余的住所都不允许有。要想知道一个住所的等级，看它的大门即可。在古代，最高等级的大门为“广梁大门”，顾名思义就是指：房子的房梁很长，门洞很大。但很多人都约定俗成地将其称为“广亮大门”，毕竟，广亮要比广梁更好听一些。

除了房梁长之外，“广亮大门”最为显著的特点就是门楣上有雀替，门洞向外延伸，门口还会有上马石和拴马桩。而大门外之所以会有这两种东西，主要是因为家中的老人或年龄偏大的人无法一抬腿就上马，所以，才设立了这样一个台阶。

相比“广亮大门”稍逊一些的则为“金柱大门”，这两种大门的区别比较小，主要是“金柱大门”的门楣上不一定有雀替和上马石，但它的两边却向外敞开，大多能住在这种院子里的人家都非富即贵。此外，普通百姓的房子主要分为两种：一种为蛮子门，另一种为如意门。

蛮子门主要坐落在淮河以南的地区，一般来说蛮子门比较小，也没有外门洞，只有在进门之后才有一个空间。像“广亮大门”或“金柱大门”都有外门洞，若遇到下雨天或者暴风天气，就会将自家的马车停在外门洞中。然而，如意门和蛮子门的差别不大，都是比较经典的传统和建筑，大多为一进或两进的院落。

虽然，这两种院落相比“广亮大门”和“金柱大门”差了很多，但是，它的成本造价却不低。所以，只有家境殷实的人才能住进这两种房子之中，穷困一些的人家只能住小门楼和大杂院。

再差一些的则是时期出现的小门楼，这种房子的院墙不仅和街院平行，还没有内门道。可能这么说大家的印象不深刻，举个简单点的例子，老舍先生写的《四世同堂》中，就有小门楼的描述，内外五门道，门与院墙平行，门上面用极为简陋的瓦叠成一个“如意”形或花型。

比小门楼更差一点的就是大杂院，说到这三个字大家肯定会有印象，毕竟，“小燕子”就是从大杂院里出来的格格。而在古代的时候，人们将大杂院的门称为“鹰不落”，为什么会有这样的称呼呢？这种称呼主要是指这种门实在是太小、太破旧，连老鹰都不屑落在这种门上。

因为，大杂院住得都是穷困人家，人们连解决温饱都难以解决，又怎么会考虑到大门的建筑呢？大多数大杂院的门都是在院墙上掏一个门型的洞，最多在这个洞上立一个小檐。

所以说，在古代若是想了解一个人的家庭情况和社会地位，直接从这个人的住所和临街的大门建设，就能看出来。

参考资料：

【《北京四合院建筑》、《老北京民居》、《北京四合院的基本类型和文化象征》】

明代周继撰写——阳宅大全

《阳宅大全》，全书十卷，明代周继撰写，此为清末光绪二年刊本，共618页面内容。

阳宅大全，作为古代风水学史上一部重要的文献，对于古代文化及传统的影响深远。从文献的角度来看，阳宅大全具有很高的历史价值、文化价值和学术价值。这部著作中记载着大量丰富的风水知识和实用技巧，涵盖了土地、房屋、环境等方方面面，极大地推动和影响了中国古代风水学的发展和研究。

然而，从现代角度来看，阳宅大全的部分内容已经过时并与现代科学不符。例如，文中对于房屋结构、选址、方位等存在着很多禁忌和忌讳，这些说法在现代科学的视角下显得不够科学、合理。此外，对于风水学的存在与否，现代科学也持有不同的看法，存在着一定的争议。

因此，我们应该以开放、客观的态度去看待阳宅大全这部文献，既能尊重古代文化的传统，又能理性地对待其中的科学性问题。在今天这个科技高度发达的时代，我们不能仅仅依靠传统的风水观念去解决现实问题。相反，应当根据现代科学的知识、技术和实际需要，进行理性思考，寻找更加科学、合理的方法去解决遇到的问题。

总之，阳宅大全作为一部古代文献，具有重要的历史和文化意义，值得尊重和传承。但在现代，我们应该采用更加科学、合理的方式解决实际问题，不应依赖于传统的迷信观念去塑造我们的思维和行为。

浅谈中国古建筑庭院式布局

古建筑是一种文化精神的载体，通过古建筑，可理解丰富的文化内涵。在一定意义上，它们是某个城市“历史记忆的符号”和“城市文化发展的链条”，因为，它们见证了这个城市几百年甚至上千年历史的沧桑变化。

从古代文献记载，绘画中的古建筑形象一直到现存的古建筑来看，中国古代建筑在平面布局方面有一种简明的组织规律，这就是每一处住宅、宫殿、官衙、寺庙等建筑，都是由若干单座建筑和一些围廊、围墙之类环绕成一个个庭院而组成的。

一般地说，多数庭院都是前后串连起来，通过前院到达后院，这是中国封建社会“长幼有序，内外有别”的思想意识的产物。宋朝欧阳修《蝶恋花》词中有“庭院深深深几许？”的字句，古人曾以“侯门深似海”形容大官僚的居处，就都形象地说明了中国建筑在布局上的重要特征。

这种庭院式的组群与布局，一般都是采用均衡对称的方式，沿着纵轴线（也称前后轴线）与横轴线进行设计。比较重要的建筑都安置在纵轴线上，次要房屋安置在它左右两侧的横轴线上，北京故宫的组群布局和北方的四合院是最能体现这一组群布局原则的典型实例。

这种布局是和中国封建社会的宗法和礼教制度密切相关的。它最便于根据封建的宗法和等级观念，使尊卑、长幼、男女、主仆之间在住房上也体现出明显的差别。

中国这种庭院式的组群布局所造成的艺术效果，与欧洲建筑相比，有它独特的艺术魅力。一般地说，一座欧洲建筑，是比较一目了然的。而中国的古建筑，却象一幅中国画长卷，必须一段段地逐渐展看，不可能同时全部看到。

走进一所中国古建筑也只能从一个庭院走进另一个庭院，必须全部走完才能看完。北京的故宫就是最杰出的一个范例，人们从进去，每通过一道门，进入另一庭院；由庭院的这一头走到那一头，一院院、一步步景色都在变换，给人以深切的感受。

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