挑选房子的几个注意点

在我们个人决定买房后，选定了买房城市，再确定下自己的购房资格，然后就要根据自己能够首付的现金、接下来的还贷能力，去挑选房子了。

买房是个大事，说得不好听，当下有些房子比“婚姻”还要可靠点，有人为了半套房子就可以离婚，为了一套房子的增值部分也可以将离婚变得假戏真做，有人就为了张所谓的房票而假结婚......

算了，大中午的，不说这些。趁着五一前，赶在大家长假看房前，我们来看下资深房地产行业的群友分享的购房经验和几大雷区。

作者：葫芦喝汤

购房前的挑选房子，有四大注意点。

一、地段

买房子最重要的首先就是地段。大家都知道一个商品一旦出售，它本身是不断在贬值的，但是我们会发现一个奇怪的现象，但房产无论新旧，它都是不断的升值的，这是为什么呢？实际上本质原因是，因为地价在不断的上涨，房价增值的部分其实就是土地的溢价值。

所以，房产价值的核心就是地段。这里也特别说明一点，就目前整个房地产市场行情，越是优质的地段，越是优质的资产，那么在未来抗风险的能力就会越强，因此呢，也推荐大家尽量选择地段好的房子。

地段好的房子，有几个核心的要素：学区、商圈、交通、医院配套等。

1、学区

我国自古重视教育，为孩子教育不惜代价，古有“孟母三迁”，今有“学区房”。学区房是未来升值潜力、抗风险能力最强的房产之一。

但是，不同的地区教育制度也在改革，入学政策时有变化。所以，购买学区房的时候，要重点关注区域教育部门的入学政策。

比如，有的地区是小学按学区划分，然后中学摇号的话，那就是只有小学学区。有的地区则是，初中阶段按学区片区入学了，那么便初中的学区。如果有小学和初中都带的学区则更好。现在各地的入学政策各有不同，也在不断变化之中，所以购买学区房，重点关注地区所属的政策，直接影响决定学区房的价值。

2、商圈

商圈这一块，有购物中心、商圈，生活便利，地段繁华也是好地段的特征之一。还有特别好的企业或机关单位的附近的小区，也是高潜力增长地区。因为未来在这工作的人普遍高收入，较高的社会地位，直接会拉动这个区域发展。

比如说，曾经有开发商专门在北京的互联网大厂附近建小区，项目房价不断翻番，甚至创建了该开发商高端系房产产品，为其后来布局全国打下基础。这可是成就了一个企业，更别说个人了。

3、交通

出行这块，交通便利程度也很关键。上下班是否方便，离公司多元，地铁口、公交车站是否直达，距离高铁站、机场的距离等，决定了以后你未来生活出行方便，是生活便利程度的重要参考。而且一般来说交通便利的地方，小区的位置一般都不错。

4、医院

这里重点说下医院，看病、体检方便，毕竟健康很重要。好的三甲医院附近，未来都是紧俏资源。尤其是我国未来老龄化人口不断激增，这块需求会不断增加。

特别是有实力的富裕阶层，到达一定年龄后，为了自己的身体健康和方便，会优先考虑医院附近的优质房产。有较高的购买能力，同时也是一种健康生存需求，这块的资产的溢价值也会比较高。

二、楼栋位置

根据地段选定区域项目后，就是项目楼栋挑选问题。一般最好不要买临街和带底商的楼栋。靠近路边有噪音，比较吵，灰尘也大，空气质量差。底层有商业还容易有装修纠纷、油烟污染、人员杂不安全等问题。

一般来说，小区楼栋越靠近中心景观的位置，楼栋价钱会越高，如果排除不选街边的话，那么就根据自己的购买能力，在小区内部选择合适的就好了。

三、户型

选择户型，先根据实际需要，选择合适的户型大小。然后，朝向上尽量选坐北朝南，这样无论是日照、风向都比较理想，满足冬暖夏凉的要求。朝北就完全反过来了，最好不选。

户型选择上，尽量要选择方正的户型。现在流行一些奇葩的设计，然后导致户型缺角或者不规则形状的房间，这种实际上是非常不好用，风水寓意也不佳。从设计和空间利用的角度来说，户型越方正，空间的利用率就会越高，得房率也会越高。

经历过的项目，比如八十多米平户型，如果是户型方正和布局合理的话，高层双电梯，房屋公摊系数可以控制在10%~12%，这样的比例是非常可观的，光套内的面积就达到七十多个平方米。

整个的房间及布局会很好用，这样的房子在未来的二手房出手时也会更好卖，好议价。方正的户型，装修上成本也会更节约，室内设计空间动线更有选择性，也方便拓展改建。要是讲究些，用于自住的话，也可以请合适的风水先生来帮看一下，做些专业的咨询，风水还是很有道理的，可酌情选择。

四、楼层

最后说一下楼层选择，一般来说，一楼和顶楼不建议选。

一楼太潮湿，容易有鼠虫。若是带花园，用于养老，还可以考虑。

顶楼冬冷夏热，还容易开裂漏水，除非带露台或者可以改造，如果有这方面需求可以考虑。

二楼会有下水管容易淤堵问题，不过二楼一般也便宜，可以在装修时进行处理。

设备层不选，会有噪音等问题。

扬尘区一般在十层到十一层之前，如果对空气比较敏感的人，可能这块也会要避免注意一下。

然后有一些楼房外立面设计一些装饰的横梁或者柱子，这些横梁、柱子所在楼层最好也不要选，因为它会有一个遮挡，影响你的实际使用，容易造成房屋采光的问题，影响业主观赏窗外景观等情况，购买时要多沟通，最好仔细看一下相关图纸，查看合约，这样对我们才有一个更好的保障。

挑选房子，基本上注意了以上四大点，就没有什么太大的问题了。

还有雷区，当前房地产市场处于调控改革关键时期，如果你是房地产行业的从业者，很多事情都身在其中，会尽量规避。但是大多数普通人，尚不清楚这些，本着初心，葫芦总结了买房避雷的注意事项。请大家更加认真阅读，谨慎考虑，因为这些是防止你追悔莫及的事项。

一、 避免买“三道红线”超标的企业项目

政策上对于房地产开发企业的三道红线如下：1、 剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、 净负债率大于100%；

3、 现金短债比小于1.0倍。

有人说，我只想买个房，你让我看人家开发商的财报？没办法，行业拐点时期，幺蛾子太多，买房对于普通人属于重型资产，还是多上点心，已经不是闭眼上车的时候了。

中、小型开发商的风险大多知道，但是现在大房企也有暴雷的可能，三道红线可以作为重要参考标准，上市公司财报都对外公开，去看看财报，了解其财务状况。

你还可关注房产融资监管部门发布的信息。如果有银行工作的人脉更好，了解下该企业在当地的融资、征信情况，反正要买房要办贷款，多和银行朋友沟通，还能问问优惠呢。

对了，各个企业都会营销自己债务良好，三道红线达标，不要误信包，收集信息时注意下来源，小心套路。

二、 目标企业在该城市的土地储备情况

该企业在购房城市的土地储备情况，有几个项目，项目进展概况，这些消息都是公布公开的，平时多留意即可，还可以顺便打听该企业在当地的已完工项目口碑。

优选土地储备多的企业，为了后续地块开发，一般会尽量把项目做好，资产保障也更好。要是“三道红线”都超标，本地也没啥项目，风险大。

三、 优选央企、国企、绿档民企

央企、国企背景实力雄厚，市场行业变化时期，抗风险能力更强。绿档民企，是指“三道红线”全部达标为绿档的百强房企。优质的企业才有优质的项目，购房更有保障。

四、 谨慎太便宜的团购

很多企业暴雷前，房子低价抛售，然后就没有了然后……

优惠活动促销，会有个合理的区间，太过便宜，往往存在问题和隐患。未来市场调整中，估计会有各种低价套路诱惑购房者，一定要擦亮眼睛，不要贪小便宜。别想着天上掉馅饼，记住越便宜的东西，往往越贵!!!

五、 同文旅、康养、酒店、公寓项目说拜拜

文旅、康养、酒店公寓项目都不要碰，割韭菜概率极高。新冠疫情冲击下，旅游业大受冲击，估计缓过来得几年。还幸亏我们生在华夏，政府给力，疫情控制得好。

买房子最重要的是地段，文旅项目、康养小镇等等，一般都在偏远地区，比如郊区、县乡，那里在村里，并不适合你，都是智商税。有些还披着啥物流园、产业园的马甲忽悠，都说拜拜。

这里提下康养项目，现在有不良开发商，打着养生养老项目的旗号，专门设局忽悠老年人去投资，骗老人的养老金！！！请大家平时多关心下父母，多沟通交流，打好预防针，谨防上当。

公寓倒是在市区，但是商业性质，没有学区，不能办落户，贷款利率高，税费贵，还有商业水电收费的问题，住宅才是王道。不排除有些小户型项目，宣传为公寓，实际为住宅产权，需要看土地证、房屋买卖合同，仔细鉴别评估。

六、 警惕内部高息融资

如果一家房企在内部进行高息融资，那这家企业已经很危险了。项目不要买，员工也赶紧另择良木吧，不要投钱。你惦记利息，对方惦记本金系列。

曾经市场野蛮增长的时候，也有企业这么操作。但现在情况已经不同了，到这一步很可能是风雨前夜了。千万不要用以前经验来套用现在。

七、 房贷利率上涨

现在整个货币政策收紧，加上涉房贷款双限额规定，银行房贷额度会越来越紧张，审批越来越严。同时，房地产此轮周期调控，房贷利率将持续上涨。所以，如果是刚需买房，各方面都理想的话，房贷手续要尽快办理。

最后再强调一遍，根据目前房地产行业发展趋势，整个行业的现状来说，从投资角度，二线城市以下的房子，可能需要特别谨慎购买，增值和变现的能力未来可能面临挑战。

以上感谢群友葫芦喝汤的经验之谈。

大家想买房子的，也别急于一时，最近有不少2020-2021的应届生读者，急呵呵来问如何借钱买房，你好歹凑个首付，并不是刚毕业就充满入市的。

在一个发达国家，大学本科、硕士毕业生，也至少需要花费10-15年才能买房，何况你这还是在发展中国家，你在大城市就业本身房价就高，老家的财力因为地区差别就很有限，你总不能逼着父母卖血吧！

当然，女孩家里有弟弟的，我是赞成你问父母借钱凑首付的，因为你不要他们不会借给你，而且你要持续多年，每个月都要，两年后他们才会答应支持你个一二十万，否则一辈子就只会问你要钱了。你把握着最后的要钱/借钱机会。

最后，祝福我的长期读者房子多多！